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Logistikimmobilien-Markt: Wer sucht was zu welchen Mietpreisen?

Regionale Unterschiede der Mietpreise entstehen durch eine starke Konkurrenz durch logistische Ballungszentren.

Kleinere Logistikimmobilien in zentralen Lagen gewinnen in Ballungsräumen an Bedeutung, doch klassische Warenverteilzentren werden keineswegs überflüssig – und regional unterschiedliche Mietpreise prägen den Markt. Das geht aus dem „Trendreport Logistik 2019 der DIWG hervor.

Durch das weitere Wachstum des Online-Handels wird auch künftig die Nachfrage nach Logistikimmobilien auf hohem Niveau stabil bleiben. Darum werden tendenziell kleinere Logistikimmobilien in zentraleren Lagen an Bedeutung gewinnen. Dies wird sich jedoch vor allem in den Ballungsräumen bemerkbar machen und verändert die Bedeutung der klassischen Warenverteilzentren nicht. Davon sind die Experten der Deutsche Immobilien Wirtschafts Gesellschaft mbH (DIWG) überzeugt, die im September die Untersuchung „Trendreport Logistik 2019“ veröffentlicht haben. Die DIWG ist ein unternehmerisch geführtes Dienstleistungs- und Investmentunternehmen, das auf Asset- und Property-Management sowie Valuation Services für Banken, Fonds und Investoren spezialisiert ist.

Der Trendreport bietet neben den Kennzahlen zum Vermietungs- und Investmentmarkt auch eine Übersicht über die elf Logistikregionen in Deutschland, die unterschiedlichen Arten von Logistikimmobilien sowie die Anforderungen an den Standort und die Immobilie selbst.

Mieten für Logistikimmobilien steigen weiter

Die Mieten in den von der DIWG Valuation erfassten Objekten sind im vergangenen Jahr erneut angestiegen. Damit setzt sich der Trend der letzten Jahre weiter fort. Allerdings fiel der Mietpreisanstieg 2018 deutlich stärker aus als in den Vorjahren. Dies führt die DIWG auf die weiter zunehmende Flächenknappheit zurück. „Das Fehlen entsprechender Grundstücke für Logistiknutzung und das damit einhergehende geringe Projektentwicklungsvolumen, das in vielen Regionen den tatsächlichen Bedarf nicht deckt, werden zunehmend zum Problem“, führt Andreas Borutta, Geschäftsführer der DIWG Valuation GmbH, aus.

Die bundesweit ermittelte Durchschnittsmiete für Neuverträge aus dem Jahr 2018 liegt im Durchschnitt bei 6,76 EUR pro Quadratmeter, was in etwa einer Verdoppelung seit 2013 entspricht. Insgesamt sind die Mieten seit 2013 kontinuierlich angestiegen und übertrafen 2018 erstmals wieder die relativ hohen Nominalmieten des Jahres 2003, geht aus dem Report hervor. Zu berücksichtigen sei allerdings, dass die hohen Mieten in 2003 durch Großabschlüsse zu überdurchschnittlichen Konditionen beeinflusst wurden. „Wir gehen davon aus, dass in den meisten Regionen die Mieten für Logistikflächen mittelfristig weiter ansteigen werden“, so Borutta.

Regional große Mietpreisunterschiede prägen den Markt

Die durchschnittlichen Mietpreise für Logistikimmobilien weisen regional betrachtet deutliche Unterschiede auf, haben die Experten ermittelt. Die Region München erreicht mit durchschnittlich 5,70 EUR pro Quadratmeter deutschlandweit die höchsten Mietpreise. Auch insgesamt betrachtet liegen die Mieten an den Top-7-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) mit durchschnittlich 4,40 EUR/m² spürbar über den Mieten in den Logistikclustern außerhalb der Top-7 mit durchschnittlich 3,57 EUR/m², Hier liegt der Standort Nürnberg mit einer Durchschnittsmiete von 4,38 EUR/m² an der Spitze, wobei auch die Regionen Hannover / Braunschweig und Rhein-Neckar deutlich herausstechen. Schlusslicht der untersuchten Regionen ist Mönchengladbach mit einer Durchschnittsmiete von 2,69 EUR/m². Hier macht sich nach Meinung der Verfasser der Studie der starke Wettbewerb durch die angrenzenden Logistikcluster Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet bemerkbar. Auch die Region Osnabrück / Münster liege mit einer Durchschnittsmiete von 3,11 EUR/m² unter dem Durchschnittswert.

Nachfrage nach Logistikinvestments auf Rekordniveau

Auch Ergebnisse zu Investitionen in Logistikimmobilien enthält der DIWG-Report: Danach ist die in den vergangenen Jahren ohnehin starke Nachfrage nach Logistikinvestments seit 2011 sprunghaft angestiegen und erreichte im Jahr 2017 einen neuen Rekord. Im Jahr 2018 gab das Investitionsvolumen für Logistikimmobilien zwar leicht nach, lag aber dennoch deutlich über dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre. Von einem bundesweiten Investitionsvolumen von rund 79,0 Mrd. EUR wurden rund zehn Prozent in Logistik- und Produktionsimmobilien investiert. Bedingt durch den starken Nachfrageanstieg sind die Renditen seit 2009 auf Talfahrt. Während die Spitzenrendite an den Top-5 Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) im Jahr 2009 noch bei knapp 7,5 Prozent lag, wurden zum Jahresende 2018 nur noch rund 4,05 Prozent erreicht. Im Laufe des ersten Halbjahrs 2019 gab die Rendite weiter nach und erreichte zuletzt nur noch 3,9 Prozent.

Das Investitionsverhalten von deutschen und ausländischen Kapitalanlegern ist unterschiedlich. Borutta: „Während sich deutsche Investoren mit Renditen unter 6,0 Prozent für Logistikobjekte schwer tun, sind Produkte auch mit noch geringeren Renditen bei ausländischen Investoren Selbstläufer. So wurde Anfang 2019 ein Logistikzentrum im Großraum Hamburg mit einer gewichteten Restlaufzeit von nur 1,7 Jahren zum 21,6-fachen der Jahresmiete verkauft – dies entspricht einer Rendite von 4,6 Prozent.“

Ausblick

Durch den kontinuierlich wachsenden Umsatz im Online-Handel steigt der Bedarf an Logistikflächen – insbesondere an Distributionsflächen – nach Angaben der Experten stetig, während der stationäre Handel, speziell in den Bereichen Elektronik und Mode, bereits stark unter der Online-Konkurrenz leidet. „Besonders an Bedeutung gewinnen durch den Online-Handel City-Hubs am Rand von Großstädten, von wo aus die Verteilung der Waren an den Endkunden erfolgt. Die Nähe zum Verbraucher ermöglicht kurze Lieferzeiten, wie dies insbesondere im Lebensmittelbereich erforderlich ist. Zudem können diese Verteilzentren deutlich kleiner ausfallen als normale Distributionshallen. Da sowohl Mieten als auch Kaufpreise, nicht zuletzt aufgrund der höheren Bodenwerte, am Rand von Großstädten deutlich teurer sind als auf dem Land, ist in den nächsten Jahren mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise und einem Rückgang der Renditen zu rechnen“, so Borutta abschließend.

Der vollständige „Trendreport Logistik 2019“ ist per Mail erhältlich bei Andreas Borutta, borutta@diwg.de

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